河底0メートル

いわれてみれば、たしかにきこえる

住み替える家6

 結局買わなかった戸建ての内覧担当だったSさん。実は最初にコンタクトを取った時には別の人とやりとりしていたのですが内覧当日に変わったのですが、結局この物件の話よりも住んでいるマンションの売却の方に重点が移りました

 そのまま自宅のマンションまで来てもらい、売却に話すこと約半日

 買い替えなので、最もよいのは「マンション売る→物件買う→引越」ですが、「マンションが売れない」「マンション売れたけど物件買えない」「物件買ったけど売主の引越がだいぶ先」等色々と想定されます。Sさんと話す中でとにかく「マンション売る」が先行しないと、良い物件があった場合に身動きが取りづらくなるという事がわかりました

 売主の立場に立つと、「マンションが売れないと買えない買主」と「直ぐに支払ってくれる買主」がいて価格等他の条件が一緒ならば、当然後者を選ぶはずです。マンションが売れなければ買うことも出来ない為、売主は買主のマンションが売れるまで待たなければいけません

 また、この時は年末だったのですが、これから4月にかけて売買が一番多くなる時との話もありました。やはり4月は進学や異動があるので売り買い共に取引が旺盛になるとの事

 そういうわけで、3月までの3ヶ月間専属専任媒介契約を結ぶことにしました。実はその後に他の不動産屋ともアポイントを取っていた事もあり、また駅直結のマンションで売りにくいということもないのではないかと考えていたので専属専任ではなく一般でもよいかと考えていました

 しかし専属専任でない場合売り方も力が入らない事、各不動産の情報を自分で整理する必要があり、例えば内覧があった場合などに煩雑になる事、加えてどちらにせよレインズやスーモなどには登録される為、他の不動産屋からの問い合わせもあるし、いわゆる「囲い込み」はしないとの事で、専属専任媒介契約とする事にしました

 そして売り出し価格は、売り急いでいない事もあり査定額を500万は超える価格で売り出すことに。買った時のおよそ倍の値段です。さすがにこの金額は高すぎるのではとは思うものの、上階がもっと強気の坪単価で出してる事もあり、この値段で売り出すことに決めました

  内覧を迎えるにあたり、色々とアドバイスを受けました。特に参考になったのは次の2点です

  • 水回りは皆気になるので特に気をつけて掃除する
  • 内覧の時は全部屋照明を点ける

 水回りが汚いと購入意欲が一気に下るのは実感としてわかりました。特に排水口あたりがキレイになってないと、うまく排水できないんじゃないか、とか配管に問題があるのではとか考えてしまいます。壁や床など目に見える部分を直すのは簡単に想像できるのですが、配管などはほどんど目に触れないにもかかわらず生活に直結する部分なので、駄目になっていた時のダメージは計り知れないように思います

 トイレや浴室まで全部屋照明をつけるのはイメージアップにつながりました。ポートレイトを撮るのに照明で白く飛ばすのと同じかと思います

 

水回りの掃除はやったのですが、ユニットバスの床が黒ずんでいて全然落ちなかったので、清掃業者を呼んでやってもらうことにしました。若い二人組だったので大丈夫かと思ったのですが、専門業者だけあって黒ずみがほどんどわからないくらいキレイになりました

住み替える家5

買いたい物件が空振り、そして三軒目の内覧とマンション売却開始

次の候補物件は前回見た蕎麦屋とは正反対の方向の私鉄沿線沿いの元人形屋のビル。

縦長ではあるもののとにかく広く、生活するには十分。大通り沿いで駅からも近く、価格も手頃でした。

と、図面上は言う事なしだったのですが、結局見に行くことができませんでした。

とにかく持ち主との都合がつかず、内覧は平日か日曜じゃ無いと駄目、日曜もギリギリまで予定がわからずと、すれ違いっぱなしでいつの間にか話が流れてしまいました。

 

自分がマンションを売り出した時は、なるべく多くの人に見てもらって確率をあげようと、平日の夜8時から見たいと当日言われたのも受け入れた事がありました。個人的には売り出しには色んな事情はあるにせよ、本当に売りたいのであれば購入見込み客の多少のワガママに付き合うのも仕方がないと思うのですが、そのあたりは人それぞれの考えなのでしょうね。

 

次に気になったのは、会社に近い地下1階地上5階のビル。値は張りますが買えない値段ではなく、その分古い。駅徒歩1分。大通りから目立つ。

早速仲介の大手不動産に連絡しますが、まずもって言われたのは1階が駐車スペースなので天井が低すぎて店は無理だとの事。問い合わせは多いが、皆それで諦めているという話でした。加えて現在交渉中で決まりそうだとの事であえなく却下。ついでにマンションの査定も頼んで、それなりの金額で出てきたのですが、目的の物件が買えないので、そのまま話が終わりました。

この物件、そのまま終わるかと思いきや、2017年8月の今でも売れていません。

その時交渉中だった業者は更地にして建て替えるつもりだったらしいですが、頑丈に杭が打ってあるらしく、解体に思った以上の費用がかかる事がわかったので、値引きを要請したものの決裂したそうです。

交渉が決裂したら連絡をくださいと言ったにも関わらず連絡はなく、結局他の不動産仲介を通じて内覧もし、購入直前までこぎつけるのですが、それは後のお話。

一言添えると、この一連の流れでこちらの大手不動産には良い印象がまったく無くなってしまいました。マンションの売却もこちらにお願いしていれば、この物件を買えた可能性もあったと思いますが、このあたりは担当者の当たり外れだったのかなと思います。

 

次に見に行ったのは、会社から徒歩で通える距離で、広さも価格もまあまあという戸建てでした。駅から徒歩8分で商店街の奥ではありますが、会社まで徒歩10分くらいというのがとにかく魅力でした。

これまでの仲介は大手では無い所がほとんどだったのですが、ここは大手が仲介でした。もともとマイナー志向なので大手不動産仲介は高そうだし、そもそも大手では店舗兼住居というニッチな物件を扱っていないのでどうかなと思っていたのですが、今思うと大手は大手だけあって、安心感が半端ないです。不動産仲介の手数料は法律で決まっているので大手も中小も同じ額ですし、銀行とのやり取りもお願いできてスムーズです。もちろん、その分お金は掛かっていますが、最終的には新居の火災保険や賃貸の紹介もお願いしており、とにかく不動産関係の話はワンストップで済んでしまうのでのちのち楽でした。

物件は通りから私道を入った真ん中の家で、1階はデザイン会社の事務所になっていたとの事。とにかく広くて、デザイン会社だけあって本棚もあり、そのままブックカフェが開けそうな感じでした。2階3階も生活するには十分な広さ。

良い事ずくめで、値段もこの場所と広さにしては安めなので、何かあるのかと訊いた所、一つは私道であること、もう一つは実は隣と境界についてちょっと揉めているとのこと。また、お互いに屋根が越境しており、隣の建物自体も古くて寄りかかってきているので、建て替えやリフォーム等、何か工事をする際にはお互いに確認書が必要になると思われるのですが、隣は空き家で所有者も遠くに住んでいる為、簡単にはもらえそうにないという事があり、その分も価格に反映されているという事でした。

 

店をやるには前面が私道はちょっと近隣と揉めそうという事に加えて、境界の点も気になった為、この物件も見送る事になりました。

後に訊いた所、中国人の方が購入されたそうで、リフォームせずにそのまま住むなら境界や確認書を気にしなくてよいし、外国人だからこそ権利関係もあまり気にしないのかな、とも思いました。

 

そして、この時の物件担当であったSさんに、マンション売却のお願いもすることになります。結局、最後の最後までSさんのお世話になりっぱなしになりました。結局、不動産といえども、担当営業の影響は大きいと思います。

住み替える家4

物件の条件

一軒目を内見して勢いが付き、毎日のようにサイトを検索しつづけましたが、なかなか条件に合うような物件が出てきません

大体の条件としては以下のようなものでした

  • お酒も出すブックカフェのような店が出来る
  • 駅に近い、もしくは大通り沿い
  • 店舗併設可
  • 住宅部分は親子三人で住める広さ

「店をやる」にあたっては、そんなにがっつり商売をやるわけではないとはいえ、やはり人通りがありそうなところに出したほうがよいという感覚です

加えて、この後住宅地の真ん中の再開発地に申込書を入れるところまで行って取りやめるのですが、その時に思ったのは「住宅地で商売した場合、周りに気を使う事が多くなりそう」という事でした

 

やろうとしている店舗はお酒も出すので、当然酔っ払ったお客が出入りします。商業地であれば、多少うるさくても周りもうるさいのでそれほど気にならないですが、シンと静まり返った住宅地だと酔っ払いが一人騒ぐだけでも声が響き渡る可能性が高いです

保育園でさえ騒音問題で騒がれるのに、酔客が暴れたりするとそれだけで白眼視されそうですし、そうなると近所付き合いもギスギスしてしまい住みづらくなってしまいます

最終的には「駅近で両隣が飲食店」という物件を買う事になりましたが、決め手の一つにはこの騒音問題がありました

 

二軒目の内覧

サイトを検索していて、次に見に行ったのは私鉄沿線にある駅から5分蕎麦屋です

大きな通りの突き当りで、その通りには道路拡張の計画があり、もし拡張された場合は隣の家が無くなって大通りに面することになる可能性があるという、将来性もある物件でした

広さ的にはまったく問題なく、更に2階は賃貸で貸せる仕様になっており、収入も見込めるかもしれないというもの。場所も商店街のはずれとはいえ、住宅地へ連なる交差点沿いでそれなりに人通りがありそうな所でした

蕎麦屋自体も、地元の商店街パンフレットに記載があるほどの知名度なのですが、高齢の為手放したいとの事で、まったく問題ないもの

厨房まで見せてもらい、天ぷらを揚げるところや製麺機械など初めて見るものもあり興味深いものでした

願ったり叶ったりですが、ネックはやはり私鉄の駅というところ。各停しか止まらず、ターミナル駅まで15分とはいえ、どこにいくにも出なくてはならない。朝のラッシュに巻き込まれるのは必須な上に、地元以外からお客を呼ぶには微妙な駅という所

 

こちらも物件自体は良かったのですが、立地で納得ができず見送る事になりました

住み替える家3

最初に内見した店舗付き住宅

それは、ある一軒の店舗付き住宅でした

一見昭和モダンのようなつくりですが、リフォーム済

既に店舗となっているので、商売も即可

値段も手頃で願ったり叶ったりの物件なのですが、立地だけが気になりました

 

直ぐに買うとかではないかもしれないけども、とりあえず参考になるかもと思い、内見をお願いすることに。これが今に至る住み替えの第一歩となりました。2016年の11月の事でした

 

実際に見たところ、店舗部分の床張りや、リビングルームの珪藻土の壁など、丁寧にリフォームされていて好感触でした

もともと古い呉服屋をリフォームされたそうで、古いがゆえに体感できないとはいえ若干家が傾いていたりするのですが、それにしても雰囲気は非常に気にいったのです

 

ただ、やはり最初から気になっていた立地。思ったよりは人通りもあり、都電とはいえ駅から近い事もあるので、やりようによっては何とかなるとは思うものの、街の雰囲気としては決して活気があるものではなく、即決するほどではありませんでした

また、その時は建物は家族三人で考えると狭さが若干気になっていました。今考えると最初に見た物件だったので狭いと思ったのだと思います。今確認してみると延床面積は最終的に買った物件の二倍の広さでした。

 

内見した結果、立地と狭さを理由に見送る事にしました

しかし、この後4ヶ月後この物件が急浮上してくるとは、この後思いもしませんでした

 

住み替える家2

 きっかけは東京スタイル

tokyo-style.cc

東京スタイル」というサイトがある。何年か前からちょくちょく見ていて、基本的には賃貸が多いのですが、たまに一軒家や一棟ビルが出ており、且つ中古でもある為手が届きそうな価格だったりするので、色々想像がはたらきます。

多分一番最初に気になったのは入谷辺りの一棟ビルで、1階がラーメン屋か何かをやっていた店舗となっており、上が住居になっていたと思う。

まだ結婚する前だったので、上階に住んで土日だけ1階の店舗で古本屋をやって、とかぼんやり考えたりしていた。

リーマンショック後くらいで一棟ビルといえども3000万台でそんなに高くなかった気がする。今だと古くなったとは言え値上ししていそうではある。

他にも浅草橋駅近の一棟ビルがあって、こちらも結構安い値段で出ていたと思う。

結局その時は具体的に行動することもなく、ぼんやりと想像するだけで終わってしまった。

 

そのうち住んでいた社宅を追い出される事になったので、まず建売住宅を探したが予算3000万くらいの建売だと足立区の五反野台東区の清川など交通の便が微妙な感じの所が多く、中古物件も視野に入れて西巣鴨のガレージ付き中古物件4000万ちょいを散々悩んだ挙句、一人で住むには広すぎると判断し、最終的に何かあった時に売却しやすい駅近マンションに切り替えた。

この時に学んだのは「物件は駅近が絶対」。この教訓のお陰で今回の買い替えが上手くいったと思う。但し、一番お世話になった不動産屋からは結局買うことなく無駄骨を折らせてしまい心残りではあったので、今回の売却にあたってもお願いしようと思って検索したら、不動産屋ごと倒産していたので恩を返すことができなかった…

この時の話も色々あるのだが、今回は関係ないので飛ばすことにして。

 

結局豊洲のマンションを買い、結婚して子供が生まれて、購入から10年ほど経った去年、サイトを見て一軒の店舗付き住宅が気になったのでした。

 

 

住み替える家1

マンションを売って家を買います

「売りました」、というか「売れました」という方がより近いかとも思った、マンション売却。

すっかりご無沙汰のはてなブログですが、自分のローン借り換えの時の記事を見て、やっぱり記録しておくと見返した時に色々思い出して便利かも、と思い立ちました。

今の状況

2016年5月現在、茶色のぶっといファイルが2つあります。一つがマンション売却、もう一つが中古物件購入の売買契約書が挟まれています。

中古物件の決済は7月14日、そしてマンション引き渡し期限は7月19日です。中古物件はリノベーションを行うので、直ぐに入ることができません。その為、マンションを引渡す為6月中に一度賃貸へ引越を行い、リノベーションが終わると思われる2月末あたりに再度引っ越すというスケジュールとなっております。

今考えると、最初に中古物件を見に行ったのが2016年11月19日だったので、半年近くで売却して購入という目まぐるしさ。

途中、マンションがなかなか売れる気配がなく、売り出し価格をどんどん下げていったり、気に入った土地を買うと言った翌日に良い物件が出たので断りの電話をいれたりと、けっこう綱渡りのような感じでした

 

今言える教訓

今の時代「マンションを売る」「家を買う」となると、皆とりあえずネットで調べると思います。

 

売却だと仲介業者を選ぶ事から始まると思いますが、ネットの情報に加えて毎週のように入ってくるダイレクトメールもありますし、同じマンション内のオープンハウスなど、今まで見ているようで見ていなかったものが気になったりしました。

 

購入もスーモやホームズを日がな一日チェックするだけでも大変な量ですし、大量にある不動産会社のネットのページにもスーモ等に載っていない情報があるので、そこまで追い出すと検索だけで一日終わってしまうこともありました。

しかし私の場合、あれだけネットで調べたのに、結局売却も購入も同じ不動産会社の同じ担当者で終わりました。ワンストップサービスか、という感じ。ついでにいうと賃貸も同じ不動産会社にお願いして探してもらっています。流石に賃貸は担当者は違いますが。

 

売却も購入もほぼ決まった今、自分に言えるのはこの事です

中古物件に関しては、ネットの情報は古い

まずネットに出ている時点で、それは既に他の人に紹介されて全て断られた物件です。

流れとしては良い物件はまず自社の顧客に紹介され、その後にネットに情報が流れます。

もちろんレインズには登録されますが、その前に「あの人なら買うだろう」という人たちに打診されています。その時点で買う意思がある人がいれば、レインズに登録されたとしても買い付けが入っていると言う事で問い合わせがあってもその時点で断られます。

抱えている顧客で反響がなければ、次にネットに流れるという手順になります。

つまり、良い物件がネットに出る事はまれで、大概はその前に客が見つかっていると思われます。逆に言うとネットに出ているものは、自分の所の顧客が買わなかった物件です。

ひところ「両手取引」といって、売主も買主も自社の顧客だけに囲い込んで他業者から問い合わせが来ても断る、という事があり、要は売主が不利になるという事があるので良くないとされているのですが、買主側に立ってみると良い物件があったらまず顧客である自分に紹介してくれないと、顧客である意味が全く無いという感じです。

 

逆に物件が直ぐにネットに載るのであれば、購入者は掲載した仲介業者に連絡すればよいだけなので仲介業者の意味がなくなっては来るのかな、とは思いますが、現状はそうなっていないようです。Yahooの「おうちダイレクト」はそのあたりを狙っているのかなとも思いますが、現状あまりうまく行っている様子はありません。

 

実際に私が売却したマンションも、「顧客への紹介→自社HPへの掲載→チラシ掲載→ホームズやスーモへの掲載」という順番でした。買う側にすれば仲介業者の顧客であればいち早く情報が得られるという事ですし、実際売却が決まったのは一度内覧に来たのですが価格が高くて見送られていた方が、仲介業者から値下げの連絡を受けて決まったという経緯があります。

 

つらつらと書きましたが、不動産に関しては現状「ネットであれこれ調べるよりも仲介業者の顧客になっておけ」という事です。あくまで個人的な意見ですが。

痕跡あり、横断歩道の横に書かれている自転車のマークと「じてんしゃ」の文字

自転車のマークが雑に消されてなんとなく残っている上に、横断歩道の白い線がガッツリ引かれている箇所が、思い当たるだけでも家の周りに3つ

完全に消えているわけではなくシールを雑に削り取った感じで残っているので、逆に気になってしまい目立つ感じになっていることが多い気も

もう一度舗装しなおせばキレイになるんでしょうけど、流石にそこまではやらないんでしょうね。一番大きな交差点は舗装しなおされてキレイになっていたのに、直後に自転車マーク部分だけが削られて白い線が上から塗られてしまったので、余計に無理矢理感がでてしまっています

これからどんどんなくなっていく自転車マーク。銭湯の富士山絵のように、自転車マーク職人も消え行く運命なんでしょうか?
もう白い直線しか引けない事になって、あまりの単調さにやってられなくなったりしないのでしょうか?余計な心配をしてしまいます