河底0メートル

いわれてみれば、たしかにきこえる

住み替える家11

売却価格をキリがいい数字で押し戻して様子見していましたが、相手も頑として引かないとの事。これで決裂しても仕方ないかと思っていましたが、結論は意外なところにありました

こちらの言い値と相手の言い値の差額は仲介手数料から引くとの事。なるほど。

仲介手数料は上限額は法律で決まっているものの、下げる分については規定が無いので、下げられるわけです。もちろん不動産会社に取ってはその分取り分が減り、Sさんには申し訳ない感じにはなりましたが、ここは泣いてもらう事に。

というわけで、売却は決まりました。結果から言うと、最初につけてもらった相場価格の下限近くでした。買う側も当然相場価格を知っているので、欲張って高い値段をつけても成約するのは相場価格に近くなるものだな、とは思います。とはいえ購入価格からは高く、今自分がその価格で買うかと問われたら、笑顔で「買えません」というしかないです。

利幅はちょっとした宝くじに当たったようなものでしたが、次を買うという目的があるので自由に使えるわけではないのが実に惜しい。とはいえ、次の家の支払いまでには少し間があるので、半分投資信託に入れたら、タイミングが良かったのかちょっとだけ増えました。

 

さて、次の家です。ここで出てきたのが、最初に見た家でした。サイトをみるとまだ売却中とある。広さはまあまあ、値段もまあまあ、もともと営業中なので店舗としてすぐに使える、と場所以外は願ったりかなったり。

早速担当のSさんにあたってもらったところ、昨日売却が決まったとの事。不動産あるあるの一つ「全然動いてなかったのに、買い付けようと思ったら他の人が買ってた」を経験してしまいました。他の不動産あるあるはよく知りませんが、経験したくないものです。

 

というわけで、購入は振り出しに戻りました。いや、駅近のビルがあります。これを具体的にどうにかすれば、と思っていました。

住み替える家10

内覧は支店トップの件数との事ですが、なかなか成約まで進みません。担当のSさんも一度内覧に来ていただいた方に値下げの連絡をしたりとフォローしていただいているようですが、やはりマンション自体の相場が上がり過ぎて、少し狭いとはいえ誰でも買える値段ではない事がネックとなっているように感じたので、再度値段を下げて反応を見る事にしました

 

やはり値段を下げると問い合わせもぐっと増えたとの事。そんな中、Sさんから一度内覧に来た方から反応があったとの連絡をいただきました

「ただし」とSさん、「怒らないでください、もう少し下げてもらえませんか」とのお話。すでに二度下げてるのですが、更に下げるとなると当初よりもかなり下げる事になります。住み替えなので次の住まいの額にも影響を与える事になり、しばし悩む事に

正直、下げた値段でも買った時よりも高い額で利益は出ます。ただ相場としては当初シミュレーションでもらった額よりやや下で、待てばもっと高く買ってくれる方が出てくるかもしれない。でも、これだけ内覧して疲れもあるのと、このチャンスを逃すと繁忙期の2月、3月を超えてしまい、しばらく話がない可能性もある。4月になると買主がぐっと減るので成約しても更に安い値段になる可能性も出てくる

悩んだ結果、下げ幅を半分まで戻して訊いてもらう事にしました。売値何千万に対して下げ幅何十万という額ですが、引っ越しや仮住まいの事を考えると数万円でも高くしたいという思いと、当初売出価格からちょうどキリのいい額まで下げて、それなりに納得できるところという思いでした

 

住み替える家9

値段を下げて内覧や問い合わせは増えるものの、具体的に進む話はなかなか無く、若干内覧慣れというか、内覧疲れというか、マンネリ化してきた感じもしていました

そんな中、内覧に来られたカップル。後ほど聞くと男性は銀行員だったらしいのですが、「もともとの購入値段を知っているが、価格が高いんじゃないか」というような話をされました

まあ、それはそうですよ。ボランティアじゃないんで、次を買う為売り急いでいるとはいえ、買った時安いから安く渡す必要もなく、そもそもそう言うのなら自分で買っておけば良かったんじゃないですかね、という感じにしかなりません

マンションに限らないですが「もともと安いものを高く売る」という行為に対して、厳しい見方をする人がいます。たしかに「転売」や「ダフ屋」は自分も嫌悪感をおぼえるのですが、これが株や投資信託となると嫌悪感がすっかり抜けるのは、市場が成熟していて売り手と買い手が見えづらいからなんでしょうか?

 

また株や信託の場合どこから買っても同じものですが、不動産は1つしかない、という違いもありますし、自分が支払って儲ける相手が目の前にいると嫉妬するのかな、とも思ったりします

 

「ヴィンテージマンション」なんて言い方もあるようですが、マンションも美術品みたいな感じで捉えるとまた違う印象なのかな、とも妄想したり

マザーズオークション」なんてのもありましたね。失敗したみたいですけど。

 

とにかくひとつだけ言えるのは、元の価格を知っていたとしても、売主に伝えたところで良いことはひとつもない上に、悪感情を持たせる事で態度が硬化してしまうかもしれないと言う事です

とはいえ買値より売値が高くなるなんて、ほんの一握りなので、あんまり気にしなくても良いでしょうけども

住み替える家8

住み替えなので、住む先も同時に探していました。

ネットで見ていた駅近のビルは、元々興味がありサイトに掲載していた大手不動産会社に連絡したのですが交渉中との事で、もし決裂したら連絡ください、と言ったまま、何の音沙汰もなかったのです。マンションを売って買い替えている事も伝え、最初に査定をもらったのもこちらの不動産会社でした。査定後も何も連絡はなく、ずいぶんのんびりした会社だとわかるのは、他の不動産会社を当たってからでした。

 

Sさんの会社からもらった物件情報の中に、そのビルが入っていました。さっそくSさんを通して聞いてもらうと、交渉していた先とは契約までいかずまだ売却中との事で、さっそく内見の予定を入れてもらいました。この時点で決裂後に連絡をくれてない事に少々不信感がありましたが、ともかく見にいける事になりました

 

ビルに伺ったところ、売主側の担当者の名刺をみるとメールでやり取りしていた方のようでした。知ったか知らずかわかりませんが、若干バツの悪い感じではあります

ビルは確かに古いのですが、現在おばあさんが一人で住んでいるとの事で、そのままでも生活できるものでした。元々動物病院で、廃業後診察室は事務所として使っており、1階が低いのは駐車場となっているからだそう。地下には動物を入れておく檻があり、私は感じなかったのですが動物臭さが残っているとの事

地下から4階まであるので、部屋数も多く、屋上からは大通りと駅の出口が見えて、場所としては最高でした。その分建物の古さや広さに対して価格は高めで、リフォームまで考えるとかなり厳しいところではありました

一番のネックとなってしまったのは、隣地との境界線が確定しておらず、かつ隣地との間の通路を塞ぐ形で縦長の看板が据え付けてあり、測量もままならないとの事

購入するつもりで大手銀行のローンまで通したのですが、その条件の中に境界確定が必須となっていたのです。万が一も考えて境界確定しなくてもローンが降りるところも探してもらったのですが、大手は軒並みNGで、唯一降りたのはゆうちょ銀行でした。ゆうちょと言いつつ、実際はスルガ銀行が引き受けるもので金利は高く、支払いを考えるとかなり厳しいものでした

 

結局この物件は諦める事になります。しかし、もし最初に売却見積もりをもらった時、そのまま進んでいたら売主買主同じ会社で買っていたのかな、とも思います。最終的には売るのも買うのもSさんの会社からとなったからです。そう考えると、巡り合わせというかタイミングというか、はたまた担当者次第というか、運の要素も大きいのかな、と思います

 

 

 

住み替える家6

前回書いてから、ずいぶん間があいてしまいました。仮住まいからリフォーム後の我が家へ引っ越しして、店舗もオープンしました。とにかく荷物が多いので、すでに家の中が雑然としています。

店が出来るまで待ってもらっていたリフォーム会社のインタビューがあるのに、片付けが一向に進みません…

 

マンション売却スタートとなる最初の内見は、空振りで始まりました。ドキドキしたがら待っていたのですが、直前に担当営業のSさんから「マンションの下まで来たのですが、窓の向きが気に入らないので見るのをやめた」との連絡。この方はお医者さんだったらしいのですが、窓の向きなんて図面でもわかるし、また現地でみるのとは印象も変わるはずですが、とにかくもういいとの事。ずいぶん傲慢だなと思ったのですが、後々考えると最初から興味がないのに漫然と見られるよりは良いと思ったりもしました。

 

次は同じマンションに住むというご夫婦で、結構熱心に見学されて期待が持てるものでした。音楽を職業にされているらしく、廊下側の部屋を防音室にしたらどうか、など具体的な話もあり、また同じマンション内なので勝手もわかるし、これはいけるのでは、と期待したのですが、その後連絡はありませんでした

 

同じフロアで賃貸されている方が来て、賃貸とは内装が違うと驚いていたり、この辺りを何件も回っているらしく最初の印象で興味ないのが丸わかりだったり、他の物件で決まりかけているが、どうしても見たいとの事で会社帰りの夜に内覧があったりと、件数は多いものの具体的に進む事がなく、少しずつ焦りだしました

こちらも物件を探しているうちに、駅1分の元々動物病院だったという古いビルが気に入り、購入に向けて動きだしていた事もあり、Sさんと相談して売却価格を下げて反応を見る事にしました。

住み替える家7

 結局買わなかった戸建ての内覧担当だったSさん。実は最初にコンタクトを取った時には別の人とやりとりしていたのですが内覧当日に変わったのですが、結局この物件の話よりも住んでいるマンションの売却の方に重点が移りました

 そのまま自宅のマンションまで来てもらい、売却に話すこと約半日

 買い替えなので、最もよいのは「マンション売る→物件買う→引越」ですが、「マンションが売れない」「マンション売れたけど物件買えない」「物件買ったけど売主の引越がだいぶ先」等色々と想定されます。Sさんと話す中でとにかく「マンション売る」が先行しないと、良い物件があった場合に身動きが取りづらくなるという事がわかりました

 売主の立場に立つと、「マンションが売れないと買えない買主」と「直ぐに支払ってくれる買主」がいて価格等他の条件が一緒ならば、当然後者を選ぶはずです。マンションが売れなければ買うことも出来ない為、売主は買主のマンションが売れるまで待たなければいけません

 また、この時は年末だったのですが、これから4月にかけて売買が一番多くなる時との話もありました。やはり4月は進学や異動があるので売り買い共に取引が旺盛になるとの事

 そういうわけで、3月までの3ヶ月間専属専任媒介契約を結ぶことにしました。実はその後に他の不動産屋ともアポイントを取っていた事もあり、また駅直結のマンションで売りにくいということもないのではないかと考えていたので専属専任ではなく一般でもよいかと考えていました

 しかし専属専任でない場合売り方も力が入らない事、各不動産の情報を自分で整理する必要があり、例えば内覧があった場合などに煩雑になる事、加えてどちらにせよレインズやスーモなどには登録される為、他の不動産屋からの問い合わせもあるし、いわゆる「囲い込み」はしないとの事で、専属専任媒介契約とする事にしました

 そして売り出し価格は、売り急いでいない事もあり査定額を500万は超える価格で売り出すことに。買った時のおよそ倍の値段です。さすがにこの金額は高すぎるのではとは思うものの、上階がもっと強気の坪単価で出してる事もあり、この値段で売り出すことに決めました

  内覧を迎えるにあたり、色々とアドバイスを受けました。特に参考になったのは次の2点です

  • 水回りは皆気になるので特に気をつけて掃除する
  • 内覧の時は全部屋照明を点ける

 水回りが汚いと購入意欲が一気に下るのは実感としてわかりました。特に排水口あたりがキレイになってないと、うまく排水できないんじゃないか、とか配管に問題があるのではとか考えてしまいます。壁や床など目に見える部分を直すのは簡単に想像できるのですが、配管などはほどんど目に触れないにもかかわらず生活に直結する部分なので、駄目になっていた時のダメージは計り知れないように思います

 トイレや浴室まで全部屋照明をつけるのはイメージアップにつながりました。ポートレイトを撮るのに照明で白く飛ばすのと同じかと思います

 

水回りの掃除はやったのですが、ユニットバスの床が黒ずんでいて全然落ちなかったので、清掃業者を呼んでやってもらうことにしました。若い二人組だったので大丈夫かと思ったのですが、専門業者だけあって黒ずみがほどんどわからないくらいキレイになりました

住み替える家5

買いたい物件が空振り、そして三軒目の内覧とマンション売却開始

次の候補物件は前回見た蕎麦屋とは正反対の方向の私鉄沿線沿いの元人形屋のビル。

縦長ではあるもののとにかく広く、生活するには十分。大通り沿いで駅からも近く、価格も手頃でした。

と、図面上は言う事なしだったのですが、結局見に行くことができませんでした。

とにかく持ち主との都合がつかず、内覧は平日か日曜じゃ無いと駄目、日曜もギリギリまで予定がわからずと、すれ違いっぱなしでいつの間にか話が流れてしまいました。

 

自分がマンションを売り出した時は、なるべく多くの人に見てもらって確率をあげようと、平日の夜8時から見たいと当日言われたのも受け入れた事がありました。個人的には売り出しには色んな事情はあるにせよ、本当に売りたいのであれば購入見込み客の多少のワガママに付き合うのも仕方がないと思うのですが、そのあたりは人それぞれの考えなのでしょうね。

 

次に気になったのは、会社に近い地下1階地上5階のビル。値は張りますが買えない値段ではなく、その分古い。駅徒歩1分。大通りから目立つ。

早速仲介の大手不動産に連絡しますが、まずもって言われたのは1階が駐車スペースなので天井が低すぎて店は無理だとの事。問い合わせは多いが、皆それで諦めているという話でした。加えて現在交渉中で決まりそうだとの事であえなく却下。ついでにマンションの査定も頼んで、それなりの金額で出てきたのですが、目的の物件が買えないので、そのまま話が終わりました。

この物件、そのまま終わるかと思いきや、2017年8月の今でも売れていません。

その時交渉中だった業者は更地にして建て替えるつもりだったらしいですが、頑丈に杭が打ってあるらしく、解体に思った以上の費用がかかる事がわかったので、値引きを要請したものの決裂したそうです。

交渉が決裂したら連絡をくださいと言ったにも関わらず連絡はなく、結局他の不動産仲介を通じて内覧もし、購入直前までこぎつけるのですが、それは後のお話。

一言添えると、この一連の流れでこちらの大手不動産には良い印象がまったく無くなってしまいました。マンションの売却もこちらにお願いしていれば、この物件を買えた可能性もあったと思いますが、このあたりは担当者の当たり外れだったのかなと思います。

 

次に見に行ったのは、会社から徒歩で通える距離で、広さも価格もまあまあという戸建てでした。駅から徒歩8分で商店街の奥ではありますが、会社まで徒歩10分くらいというのがとにかく魅力でした。

これまでの仲介は大手では無い所がほとんどだったのですが、ここは大手が仲介でした。もともとマイナー志向なので大手不動産仲介は高そうだし、そもそも大手では店舗兼住居というニッチな物件を扱っていないのでどうかなと思っていたのですが、今思うと大手は大手だけあって、安心感が半端ないです。不動産仲介の手数料は法律で決まっているので大手も中小も同じ額ですし、銀行とのやり取りもお願いできてスムーズです。もちろん、その分お金は掛かっていますが、最終的には新居の火災保険や賃貸の紹介もお願いしており、とにかく不動産関係の話はワンストップで済んでしまうのでのちのち楽でした。

物件は通りから私道を入った真ん中の家で、1階はデザイン会社の事務所になっていたとの事。とにかく広くて、デザイン会社だけあって本棚もあり、そのままブックカフェが開けそうな感じでした。2階3階も生活するには十分な広さ。

良い事ずくめで、値段もこの場所と広さにしては安めなので、何かあるのかと訊いた所、一つは私道であること、もう一つは実は隣と境界についてちょっと揉めているとのこと。また、お互いに屋根が越境しており、隣の建物自体も古くて寄りかかってきているので、建て替えやリフォーム等、何か工事をする際にはお互いに確認書が必要になると思われるのですが、隣は空き家で所有者も遠くに住んでいる為、簡単にはもらえそうにないという事があり、その分も価格に反映されているという事でした。

 

店をやるには前面が私道はちょっと近隣と揉めそうという事に加えて、境界の点も気になった為、この物件も見送る事になりました。

後に訊いた所、中国人の方が購入されたそうで、リフォームせずにそのまま住むなら境界や確認書を気にしなくてよいし、外国人だからこそ権利関係もあまり気にしないのかな、とも思いました。

 

そして、この時の物件担当であったSさんに、マンション売却のお願いもすることになります。結局、最後の最後までSさんのお世話になりっぱなしになりました。結局、不動産といえども、担当営業の影響は大きいと思います。